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構造計算偽造事件の話がテレビで取り上げられているけれど、信頼関係で成り立っているようなところのあるマンションなどの売買において、ちょっと信じがたい話…当然、自分のマンションのディベロッパーもIR情報などとして、該当する建築事務所との関係を否定はしていたものの、業界全体としての信頼性が疑われてしまうような状態の中ほんとかなぁと疑惑の目を向けてしまいたくなる…
で、もう一つビックリしたのが、自分の通勤路の途中に今騒がれている建築物の一つがあったこと、テレビに見覚えのある建物が出てきたときには、ちょっと冷や汗かきました。自身が多い最近にあって、震度5で倒壊する危険のある建物の下を毎日通っていたとは。
もう理事長を引退してしばらくになるけれど、現理事会の方々は自分たちが積み残したことを進めてくれている。その一つに、最後の総会で話がでた Bフレッツ導入がある。最近のマンションは最初からLAN設備が導入されていて、まぁありがちなことにそれを占有して使う業者がすでに選定されていたりするわけで、どうも契約上、たとえば5年間はマンションとその業者の契約を破棄することが基本的に許されないみたいなことになっていたりするわけです。
で、今回こういう既存の枠組みに干渉せず現行設備との併用が可能だということで、Bフレッツ導入を行う県についての承認を取るための臨時総会が行われることになりました。
しかし、利用者として考えればホントに現行設備との併用が可能で、現行業者かBフレッツによるネット接続かと選べるのであればそれに越したことはない。
いよいよ今期最後のお仕事、消防訓練と総会が行われました。理事の人は少し早めに集まって、どのように訓練が行われるかを軽く打ち合わせ。理事の人はそれぞれエレベータホールに立って、訓練なのでエレベータを使わないようお願いをするため、それぞれの階に散らばってから午前10時に開始。
10時ぴったりに、けたたましい非常ベルの音が鳴って皆さんが外に出てくる。それにしても、すさまじい音がするもんだとちょっとびっくり。中には事情を知らなかった方もいらっしゃったようで、何事だとおろおろされている方もいらっしゃったけれど、無事玄関前にみなが集合。自分の方から軽くご挨拶をした後、消防署の方から消火器の扱いかたに関する説明。消化剤の代わりに水の入った消火器を実際にみんなで使ってみる。こういう機会は無いので体験してみるのは重要なものだと思う。残念ながら、今回は煙ハウスなどの準備は結局できなかったのだけれど、ご近所同士の顔合わせや防災意識を高めるという意味では良かったのではないかと思う。
総会では、通常通りというか会計報告や時期予算の審議など、ある意味お決まりのことを審議にかけた後、いろいろとフリーディスカッション。今回の総会ではホントにいろいろと意見が出て、実はいろいろと気づいていない問題があるものだと思うと同時に、いい意味で「うみ」がでたかなとも思う。今後何をしていくべきかの議論を行って無事終了。こうやって見ると 1年間は長かったようでやっぱり短いのかもしれない。しっかりと腰をすえて問題に取り組むには 1年は多分短すぎる。だから、議論や問題の対策が途中で途切れてしまったりしないように、引継ぎの方法も含めてまだまだ考えないといけないことがたくさんあるなぁと思ったのでした。
もうすぐ任期が終わる理事だけれど、消防訓練をしきってくださっている方に理事会にきていただいたときに、管理組合からいろいろと報告があったりアンケートがあるのはいいけど、だいたい何かの改善とか悪いことをどうしようとかそういうのが多いですよね、もっと「このマンションに住んで良かったことは何ですか」みたいなポジティブな意見を募るようなことをやってもいいんじゃないですかという話があった。
う〜ん、なるほど一理ある。もっとも自分たちの代はちょこちょことあがってくる問題点や様々な管理費用の見直しなんかをやっていたこともあってそういうことを考える余裕が無かったのだけど…でも確かにそういうアンケートをとってみるのは面白い試みかもしれない。
防火管理者の方も決まり、マンション内の防災施設を確認するといった意味もあわせて消防訓練を行うことにしました。防災意識ってこういうことでもやらないとあがってこないしね。今回の消防訓練では、
あたりを予定しています。消防訓練は、実際どこにどういう消防設備があるのか、どうやって使うのか、どこかで火事があった場合にどうやって避難するかといった実践的な意味もあるのだけれど、ご近所付き合いが少ないってこともあるので、顔合わせのいい機会にもなるといいなぁという狙いもあります。消防訓練って子供たちにとっても楽しいだろうしね。で、消防訓練が終わった後に住民総会、出席率があがるといいなってことで。最後の大仕事のひとつになりそうです。
エレベータの管理費用を削減するというのをずっとやってきたのですが、結果として今と同じ会社に今と同じレベルのサービスを維持するということでお願いできて、かつ満足いくレベルまでメンテナンス費用を抑えることができました。具体的な数値を出すのはちょっとなんなのですが、38%減です。
正直ここまで下がるものなのかとビックリしましたが、逆に今までこれを誰も手をつけずにいたというのもアレだなと思ったりもしました。ようは、ほとんど全てが言い値で動いているので、互いの利益（こちらとしては、同レベルのサービスの維持とメンテナンス費用を抑える、メンテナンス会社としては契約の維持）をうまくおとしていったら、ここに落ち着いたって感じでしょうか。例のハーバード流交渉的な考え方をするとそんなです（笑）。
マンションだと最初から光の環境が整っていたりするけど、設備見直しで価格も安くなりまっせーとかいう宣伝をしてくる業者さんが結構あったりするのです。で、まぁ説明を受けてもいいとは思うのだけれど、この手の話って結局プロバイダ込みの契約とかになるのかな？ だとすると、メールアドレスとか変わってしまうからそりゃ普通に考えるとそう簡単には認められるような案件ではないような気はするのだけれど、他のところってどんな風に対処してるんだろう？
ちょっと疑問。
マンション保険の見直しをしていましたが、これもようやく決まりました。結局のところ、以前にも書いた下記の要件を主な検討要因として
ある保険会社から出ている マンション総合保険 の5年ものにすることにしました。結果として、保険内容をほとんど変えずに年平均でかなりの額を削減することができそうです。もちろんコレよりももっと良い解があるのかもしれないけれど、少なくとも現状よりも良い方向に持っていくことができそうで何より。
以前に、エレベータの管理費が気になっているということを書いたのですが、
を行ったのでした。結果、現在のメーカーさんからそれなりの値引きを、独立系のエレベータ管理会社からは、現状のほぼ半額近い見積もりを引き出すことができました。じゃぁ、独立系でいいじゃんという話もあるのですが、どうも、エレベータについてはメーカー独自の特殊な機器があったりして、いざというときの対応に差がでることがあるらしいとのこと。
そこで、再度現在のメーカーさんに別の管理会社からコレくらいの見積もりが出ているということを見せて、更なる交渉が可能かどうかを見てみることにしました。それにしても、こういうのはきちんと説明させるに限りますね。仕事をしたかいがあるってものですね。
月末には、理事長のもとに月次報告書が提出されます。
これを見ていてなんだか疑問点がいろいろとあるので、以下のような内容の質問を管理会社に投げました。素人じみているのかも知れないけれど、「何とか費」とあっさり書かれても、そんなんじゃわからんのですよ。
まずは、管理委託費について。
次にインターネット使用料
てな感じ。
マンションの保険の見直し をしているのだが、結果として以下を軸に絞込みをかけることになりそうです。
で、どうも2番目の要素によって年間の保険料がちょっとだけあがる可能性が出てきました。差額は大きくはないのですが、それでも不必要に運用費がかかるのは住民の皆さんの総意が必要になるので、その他で削れそうな部分の見直しに入ることにしました。
で、前から気になっていたのはエレベータの管理費。
うちでは、メーカーがそのままメンテナンスの契約もしている形なので、おそらくちょっと高めな金額であるに違いないと思われ、管理会社さんにお願いして、独立系で安心できそうな大手さんの見積もりを取ることにした。たぶんその金額は今の金額よりも安くなると思われるので、それをベースにそれぞれの会社との交渉に入る予定。で、望むらくは（個人的には可能と思っている）、この浮いた分でマンション保険の上昇分をまかなえればよいなと。
建物の管理権原者（「権原」とは、民法用語で権利の発生する原因のことをさすみたいで、マンションの場合は、理事長になるんですね〜）は、建物の用途、規模及び収容人員によって、防火管理者を選任して消防署へ届け出なければならないのです。で、防火管理者を務めてくださる方を募集したところ、立候補してくださった方がいらっしゃって、その方が防火管理者の資格を取ってくださいました（講習お疲れさまでした＆ありがとうございます！）。というわけで、防火管理者選任（解任）届出書と、消防計画作成（変更）届出書を 東京消防庁 に提出しました。
近く、防火管理者さんと一緒に、当マンションで消防車などを呼んで防災訓練を行うことを検討する予定でいます。これは、もちろん防災訓練という本来の目的もあるのですが、隣近所の方とのコミュニケーションのきっかけ作りにもしたいということを考えてのことです。
うちのマンションではペイオフ対策の一環として、資金運用の方法を検討してきましたが、前回の総会にて 住宅金融公庫 が発行するマンションすまい・る債を購入することが承認されたので、平成16年度のものに応募する書類を書いたりしています。
この債権の購入については、
などを検討しつつコレまで様子を見てきたのですが、普通預金に対する預金保護が平成17年3月末で打ち切られることもあり、それらの背景を鑑みてということになります。
マンションの保険の見直しをしています。
現行の保険は、住宅総合保険と呼ばれるものにエレベータなどを含む施設賠償責任保険と個人賠償責任保険を組み合わせているのですが、そもそもそういうのを組み合わせて少し割安になるマンション総合保険ってものがあるからです。
で、当然の流れなのかもしれませんが、現行の保険会社さんで契約を変える（要するに住宅総合保険うんぬんからマンション総合保険）という提案を管理会社さんから薦められたのですが、調べてみるとどうも、あまり格付けなどがよろしくない感じ。
なので、そんなことも考慮に入れて、こちらから指定した数社から見積もりを取るよう依頼しました。でも、取引の無い会社からの見積もりを取るのは難しいかもしれないといわれ、また、もし、これまで取引の無い会社と契約を結ぶ場合は、保険証書の管理方法などでいろいろと面倒なことがあるなどという話があった。まぁ要するに、管理会社さんにとっては、めんどーなんですね（笑）。でもだからといって見積もりを取れないわけもなく、保険証書の管理だって、話し合いできちんと決めれば良いのだということで、もし取れない場合は、管理組合として独自に見積もりを取りましょうということを理事の皆さんと決めた。
すでに、数社の見積もりはきているのだけれど、どれも似たり寄ったり。きっと具体的な支払条件などが微妙に違ったりはするのだろうけれど、保険料といい、保険内容といい、一緒に決めたんじゃないかと思うくらい似てる。で、そうなっちゃうとやっぱり信用のおけるところがいいよなぁと思ってしまうのはしょうがないものなのかな？
いや、実際なかなか難しいです。
どこでも問題になりうる話題ですが、やっぱり生活騒音の問題がおこっていたりします。で、そういう問題というのは管理組合にもあがってくるのですが、当該の人たちの間で何らかのアクション（手紙を交し合うとか）が行われたりして、解決される場合もあれば、きっと問題に発展してしまうこともあると思います。
で、うちの問題は、時間帯も限られていてかなり規則的な機械音らしいのです。で、そうすると屋外においてあるエアコンなどのファンが故障しているとか、洗濯機とか、まぁそんな感じなのだと思うのだけれど、ちょうど吹き抜けがある場所で、どの階で起こっているかがイマイチ特定できない感じ。なので、その近隣の方に問題が起こっていることをお知らせする目的で簡単なアンケートを取って、様子を見ることにしています。これによって、該当者が問題に気づいてくれて、何らかの対策をとってくれれば最もいいだろうし、そうじゃないなら、アンケートの結果から少し音の原因を特定できるかもしれない。
まぁ、どこまで介入すべきなのかはとっても難しいところだったりはします。
マンションの2年のアフター点検が終了し、どこまでを瑕疵担保責任ということで修繕してもらうかを話し合いました。そもそも、普通に生活していると「瑕疵」なんて言葉を聞く事はあまりないのだけれど、言葉の意味としては、キズ、欠点のことをさすらしく、法律的には、壁のひび割れ等の物理的な損傷や、その目的物が備えていなければならない品質や性能などがないことが含まれるのだそう。
前管理組合の方が立ち会って点検したものに加え、前回話にもだした事実上専有部分とされているような部分の追加点検、および第三者機関に点検してもらったことによって指摘された屋上防水などを求めていくことになりました。
とりあえず、2年目の内容としては大きなトラブルを抱えているということは無いようで一安心ではあるのですが、こういう内容をきちんと把握できる人が常に見ていないと（今回は、前理事の方に一級建築士の方がいらっしゃったのでした）問題になりそうだなというのも正直な感想。
マンションでは、最初の2年とか3年とかの間は、毎年デベロッパーによるアフターサービスがあって、専有部分、共有部分の不具合について無料での修理が行われます。
実は、この占有部分と共有部分の違いが、規約集には明記されているのだけれど一般的な感覚とはずれているところが難しいところで、例えば玄関扉の一部とか、ベランダとかが実は共有部分だったりして、共有ではあるけど専用使用権を有するみたいな形になっているのです。
なので、例えばベランダに何か不具合があれば、それは共有部分の修理として扱われるべきなのですが、なにぶん、そこは誰かが住んでいる場所であって、勝手に点検するわけにも行かず、そんなこんなで点検されずにそのままになってしまっていたようで、それに対する要望がありました。
これは、共有部点検を行ううえで、考えておかなければならない問題で、あらかじめこのような部分に関して点検が必要な場合は、その方の都合なども考えて点検をする必要がありそうです。業者に何回もきてもらうことはコスト高で考えもので、なかなか難しいです。
大きな仕事のひとつ。
現在の管理会社との契約を継続するか否かを決めなければなりません。前回の総会で、契約内容を見直して（内容の割りに高すぎるのではないかということ）、必要に応じて管理会社を代えるといったことを検討することになっていたのです。
が、今の契約は7/31で切れていて（けれど、一応事情がある場合はある程度の期間契約を維持することができる）、見直し検討するにはちょっと時間がない。というわけで、契約内容をじっくりと確かめて、少なくとも大きな問題がなかった前回の契約と大きな変更点が無いことなどを確認して、契約を更新、更新後に見直し検討を行うことにしました。
しかし、価格を見ていると、確かに個々の経費として計上されていることの根拠がわからないので、これでは良くないなと思っている。少なくとも、他社の話を聞いたり見積もりを取ったりしなければ。それにしても、それはさすがに今の管理会社に依頼するわけにはいかないから（笑）、少しずつ進めていかなければな〜。
どういうわけか、今住んでるマンションの理事長になってしまいました。というわけで、備忘録もかねて（笑）どんなお仕事をするものか書いていくのも悪くないし、もしかすると、できるだけオープンにしてしまったほうがいいかもしれないと思い、何をしてるかを書いてみることにしてみました。
うちの代の理事会全体として考えなければならないことは
とかがあって、他にもちょこちょことあったりするのです。意外と言ったらおかしいのですがたくさんやることがあったりします。
で、今朝初めて理事長のお仕事をしました。それは、駐車場の使用許諾をすること。駐車場の入れ替えがある場合に、新しく入る方から使用許諾申請書みたいのを出していただいて、それに対して理事長印を押すのです。印鑑を押したら、理事長ノートみたいのに、日付や誰からの依頼で、押印したものを誰に渡したかなどを記録していきます。まずはそんなところから始まりました。
